La cession de parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) à des associations est un sujet complexe et méconnu, qui suscite souvent des interrogations, tant au niveau du fonctionnement juridique que des conséquences fiscales pour les parties prenantes. Dans cet article, nous allons aborder les principaux aspects juridiques liés à cette opération, en mettant l’accent sur les conditions requises et les précautions à prendre pour garantir une bonne conformité avec la réglementation en vigueur.
Qu’est-ce qu’une SCPI et pourquoi céder des parts à une association ?
Une SCPI est une société qui investit dans l’immobilier locatif avec pour objectif principal la distribution de revenus réguliers aux associés. Elle se caractérise par une mutualisation des risques locatifs et un rendement potentiellement attractif, notamment grâce aux avantages fiscaux liés au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou au dispositif Malraux.
La cession de parts de SCPI à une association peut répondre à plusieurs objectifs, tels que :
- Soutenir financièrement l’association en lui permettant d’accéder aux revenus locatifs issus des biens détenus par la SCPI
- Réaliser un placement immobilier dans le cadre du patrimoine financier ou immobilier de l’association
- Bénéficier d’avantages fiscaux pour les donateurs ou les cessionnaires, notamment en matière d’impôt sur le revenu et d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Les conditions de la cession de parts de SCPI à une association
Plusieurs conditions doivent être remplies pour que la cession de parts de SCPI à une association soit juridiquement valide :
- L’association doit avoir la capacité juridique : elle doit être déclarée en préfecture et posséder un numéro SIRET. Les associations non déclarées ou simplement déclarées ne peuvent pas recevoir de parts de SCPI.
- La SCPI doit autoriser la détention de parts par des associations : certaines SCPI peuvent prévoir, dans leurs statuts ou leur règlement intérieur, des restrictions quant aux catégories de personnes pouvant détenir des parts. Il est donc essentiel de vérifier ces documents avant d’envisager une cession à une association.
- Le respect du formalisme relatif à l’acte de cession : la cession doit être constatée par écrit et faire l’objet d’un acte sous seing privé ou notarié. Les parties devront également informer la société de gestion et/ou le dépositaire centralisateur des parts (si celui-ci existe) en leur adressant une copie certifiée conforme de l’acte.
Les conséquences fiscales pour l’association et le cédant
La cession de parts de SCPI à une association peut avoir des conséquences fiscales pour les deux parties :
- Pour l’association : en principe, les revenus locatifs perçus par l’association au titre de la détention des parts de SCPI sont imposables à l’impôt sur les sociétés (IS) au taux réduit de 15 %, sous réserve que l’activité locative ne constitue pas une activité commerciale. Toutefois, certaines associations peuvent bénéficier d’exonérations ou de régimes spécifiques en matière d’IS, selon leur objet et leurs activités.
- Pour le cédant : la cession peut entraîner une imposition sur les plus-values immobilières réalisées lors de la vente des parts. Le montant de cette imposition dépendra notamment du prix de cession, du prix d’acquisition et de la durée de détention des parts. Des exonérations ou abattements pour durée de détention peuvent également s’appliquer dans certains cas.
Les précautions à prendre pour sécuriser la cession
Afin d’éviter tout risque juridique lié à la cession de parts de SCPI à une association, il est recommandé :
- De se rapprocher d’un professionnel du droit ou d’un conseil en gestion de patrimoine pour vérifier la conformité du projet avec les statuts et le règlement intérieur de la SCPI
- De s’informer sur les conséquences fiscales potentielles pour les deux parties et d’envisager éventuellement des solutions alternatives (donation, démembrement de propriété, etc.)
- De respecter scrupuleusement le formalisme relatif à l’acte de cession et aux formalités d’enregistrement auprès des organismes compétents.
En conclusion, la cession de parts de SCPI à une association est une opération complexe qui nécessite une bonne connaissance des aspects juridiques et fiscaux en jeu. En prenant les précautions nécessaires et en s’appuyant sur les conseils d’experts, il est possible de réaliser une cession sécurisée et avantageuse pour les deux parties.
