Dans le cadre d’un compromis de vente immobilier, plusieurs vérifications sont à effectuer par le vendeur et l’acheteur afin d’éviter toute mauvaise surprise. Parmi ces vérifications, la situation locative du bien revêt une importance particulière. Cet article vous explique en détail les obligations qui incombent aux parties concernées.
Qu’est-ce que le compromis de vente immobilier?
Le compromis de vente immobilier, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur sur la vente d’un bien immobilier. Il précise les conditions dans lesquelles la transaction doit se réaliser, notamment en ce qui concerne le prix de vente, les modalités de paiement et les délais. Le compromis est généralement signé quelques semaines avant l’acte définitif de vente, permettant ainsi aux parties de préparer la transaction en toute sérénité.
Les obligations du vendeur en matière de vérification de la situation locative du bien
Concernant la situation locative du bien mis en vente, le vendeur a plusieurs obligations à respecter :
1. Informer l’acheteur sur la présence d’un locataire en place
Si le bien est actuellement loué, il est impératif pour le vendeur d’en informer l’acheteur dès les premières discussions. Cette information doit également figurer dans le compromis de vente, en mentionnant par exemple la date de début du bail, la durée du bail et le montant du loyer perçu.
2. Fournir les documents relatifs au bail
Le vendeur doit remettre à l’acheteur les documents suivants :
- Le contrat de location : il doit préciser les conditions générales de location, telles que la durée du bail, le montant du loyer et les charges locatives.
- L’état des lieux d’entrée et de sortie : ces documents permettent à l’acheteur de vérifier si des travaux sont nécessaires avant la reprise du bien.
- Les quittances de loyer : elles attestent que le locataire a bien payé ses loyers et charges jusqu’à la date de signature du compromis.
- Les éventuels avenants au bail : ils peuvent concerner par exemple un changement de montant du loyer ou une modification des modalités de paiement.
3. Respecter le droit de préemption du locataire en place
Selon la loi française, un locataire en place dispose d’un droit de préemption lors de la vente d’un logement loué. Cela signifie que si le propriétaire souhaite vendre son bien, il doit en informer le locataire et lui proposer d’en faire l’acquisition en priorité. Si le locataire accepte l’offre, il dispose d’un délai de deux mois pour signer le compromis de vente.
Les obligations de l’acheteur en matière de vérification de la situation locative du bien
De son côté, l’acheteur doit également effectuer plusieurs démarches pour s’assurer que la situation locative du bien est conforme à ce qui a été présenté par le vendeur :
1. Vérifier les documents fournis par le vendeur
L’acheteur doit examiner attentivement les documents remis par le vendeur et s’assurer qu’ils sont conformes à la réalité. En cas de doute, il peut demander des informations complémentaires ou solliciter l’aide d’un professionnel (notaire, avocat, agent immobilier…).
2. S’informer sur les éventuelles procédures en cours
Il est important pour l’acheteur de se renseigner sur les éventuelles procédures en cours concernant le bien (expulsion du locataire pour impayés, contestation d’une augmentation de loyer…). Ces procédures peuvent en effet avoir un impact sur la valeur du bien et sa rentabilité future.
3. Prévoir les conséquences financières liées à la reprise du bail
En reprenant un bail en cours, l’acheteur devient responsable des engagements pris par le précédent propriétaire vis-à-vis du locataire. Il doit donc prévoir les conséquences financières liées à cette reprise (montant du loyer à percevoir, éventuels travaux à réaliser…) et les intégrer dans son plan de financement.
Conclusion
La vérification de la situation locative d’un bien immobilier est une étape cruciale lors d’un compromis de vente. Elle permet d’éviter de nombreuses déconvenues et assure une transaction plus sereine pour les deux parties. En cas de doute ou de difficultés, il est conseillé de se tourner vers un professionnel du secteur immobilier pour obtenir des conseils avisés et personnalisés.
